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华夏幸福的突围,华夏幸福

2019-09-26 11:54

接着给大家做房企的半年报解析。今天的主角是神秘的华夏幸福。

原标题:走出京津冀,华夏幸福的突围

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华夏幸福这几年的困顿与超越,一直围绕“京津冀”展开。

说到这家企业,一位地产同行的话颇能引起业内共鸣:

这家以产业地产驰名地产圈的运营商近日发布2018年半年报。报告显示,2018年上半年,公司实现营业收入349.74亿元,同比增长57.13%;实现归属于上市公司股东的净利润69.27亿元,同比增长29.05%。报告期内,公司实现销售额805.04亿元,同比增长15.63%

很多人可以对万科融创侃侃而谈,但是对于华夏幸福,谈了五分钟便可能语塞。

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神秘指数高成这样,足以起到反效果:越是低调,外界反而越是好奇,非要找个机会一探究竟。

尤为引人瞩目的,是其走出京津冀,将“产业园区+住宅地产”的模式成功复制到了其他地方。

现在,机会来了,刚刚公布的华夏幸福半年报,给了我们一个难得的解析华夏幸福的良机,也回答了不少之前的好奇。

数据显示,2018年上半年,华夏幸福新签产业新城和产业小镇项目全部位于非京津冀区域。上半年非京津冀区域新增入园企业288家,占总数64.72%;新增签约投资额达到745.0亿元,占总数77.15%。

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报告期内,公司非京津冀区域核心业务销售额占比达到38.63%,较去年同期提升25%。此外,环南京、环杭州、环郑州区域1-6 月新增签约投资占比分别为22.94%、18.74%、13.87%。其中,环郑州区域是华夏幸福在环南京和环杭州区域之后,又一新的异地复制的成功案例。

看业绩报表,人们首先关注的都必然是盈利。从报表上看,华夏幸福上半年的赚钱能力还是很可观的。

至此,这位“环京大地主”的突围战,可以说已报大捷。

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成也“环京”

2018年上半年,公司实现营业收入349.74亿,同比增长57.13%。而据2017年半年报显示,当期实现营收222.6亿元,同比增26.4%。

“实体经济在我们这,我们左手是房地产,右手是实体经济园区,PPP模式也是受到国家政策认可。”主掌华夏幸福财政大权的执行总裁吴中兵这样概括其业务。

实现归属于上市公司股东的净利润69.27亿,同比增长29.05%。公司实现高于行业平均水平的快速增长,净利润增速高居同行业前列。

而这一模式脱胎于固安,并被华夏幸福董事长王学文不断复制。

报告期内,公司实现销售额805.04亿元,同比增长15.63%。

2002年,河北廊坊市固安县与华夏幸福政府签署了60平方公里的开发协议。华夏幸福为固安政府建设全套产业园区,包括配套住宅。更为关键的是,华夏幸福同时也为政府招商引资,提升地区活力的同时又大幅增加税收。

此外,公司预收款项1433.15亿元,预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润,有利于锁定公司未来三年的经营业绩。

2002年时固安财政税收6000万元,而十年后固安县政府的财政税收是13. 28亿元,增涨2113%,

还有一点值得注意的是,华夏幸福的现金流数据。半年报显示,2018年二季度,公司单季度经营活动产生的现金流量净额为17.85亿元,年内明显改善。同时公司单季度回款率达到61.64%。公司现金流持续优化。

地方政府自然满意,华夏幸福也在先期投入的几年后实现盈利。据统计,华夏幸福固安项目自2006年开始就实现了盈利,而前几年大手笔的建设投入过后,后面很长一段时间该项目将持续为华夏幸福带来利润。

对于一家房企,现金流可说是命脉。打开很多房企的财务报表会发现,即使在一些声名赫赫的大企业中,其经营性现金流也常常是负数。华夏幸福在今年上半年的现金流金额虽然总体为负,但到了第二季度却出现了近18亿元的正值,这点可说很难得。

当时还没流行PPP这一概念。

此外,这份财报也显示,报告期末,公司货币资金425.89亿元,大于公司一年内到期的有息负债275.65亿元,偿债能力有充分保障。

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ppp模式示意图

在很多人眼里,“华夏幸福”和“环京”之间,基本上是可以划等号的。即使有些异地项目,在环京项目的光环之下,也往往显得“可以忽略不计”。

华夏幸福的这一模式本质上是“筑巢引凤”的工作,和地方政府以PPP模式合作,在政府的委托下建设产业新城,提供软硬件服务,吸引优质企业入驻,提升区域的经济和社会发展水平,从而获取产业园区运营收入。

但从这次半年报的数据来看,这个刻板印象是要被彻底打破了。

同时,以前期同政府的良好合作为基础,进入开发周边地块用于生活居住,满足产业人口和当地居民的住宅需求,从而获得收益。

半年报显示,2018年上半年,华夏幸福新签PPP项目合作协议共10个,其中8个为产业新城项目,2个为产业小镇项目,全部位于非京津冀区域。

核心是一种双赢:既解决政府开发产业园区、招商引资同时又要缩减地方债务的困恼,又从良好的政府关系中获得区域经济发展红利带来的房产业务的增值。

非京津冀区域新增入园企业288家,占总数64.72%;新增签约投资额达到745亿元,约占总数77.2%。

困也“环京”

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华夏幸福在河北起家后,于15年收购了中甲球队河北中基足球俱乐部,更名为河北华夏幸福足球俱乐部,并成功在16年打入中超。在18年初将球队主场从秦皇岛搬到了华夏幸福的福地廊坊。

京津冀以外区域的销售面积和销售金额都实现了快速增长。京津冀以外区域销售面积325万平方米,占总销售面积比例达到45.68%,较去年同期增长293.88%;环南京、环杭州、环郑州区域上半年销售面积占比分别达到15.78%,7.3%,10.69%。

然而围绕华夏幸福的战略拓展能力质疑声不断。

报告期内,华夏幸福非京津冀区域核心业务销售额占比达到38.63%,较去年同期提升25个百分点。公司环南京、环杭州、环郑州区域1-6 月新增签约投资则占比分别为22.94%、18.74%、13.87%。继环南京和环杭州区域之后,环郑州区域成为新异地复制业绩增长极。

“它虽然规模超过1000亿,本质来说它还是区域性地产公司,不是全国性的地产公司,因为它的布局80%在环京地带,一旦环京限购,销量一定出现断崖。”曾协助王文学在廊坊布局做策划的任国刚这样评价。

华夏幸福的产业新城模式一直广受认可,产业新城和产业小镇也是华夏幸福不争的核心业务。打开华夏幸福的官网,第一眼就能看到华夏幸福给自己的定位——产业新城运营商。对于华夏幸福来说,成为全球产业新城引领者,也一直是其致力之方向。

此前华夏幸福的产业新城布局集中度高,**在2016年全年的销售额中,京津冀销售占比高达93%,这一数字在2017年变成了77%。**

在这一重要发力区,华夏幸福今年上半年的重点明显不再局限于之前的“大本营”环京,而是向外扩散,把触角伸到了环南京、环杭州、环郑州区域。

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不能不说华夏幸福的项目选址眼光相当精准。在上半年的层层调控之下,一线城市增长乏力,三四线城市也疑似“强弩之末”,强二线城市则展露了强大的发展潜力。而华夏幸福选择的新城市中心,南京、杭州、郑州无一不被认为极具潜力与增长前景。

2017年5月,河北省政府办公厅发布《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》,要求外地人在环京和环雄地区购房必须提供三年社保或纳税证明。

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一片火热的环京楼市瞬间遇冷,投资者亟待退场,刚需无力接盘,开发商叫苦不迭,甚至某楼盘一度传出房价“腰斩”的消息。

最后,来说说华夏幸福的融资。

摆在华夏幸福面前的首要问题就是,环京产业新城模式如何复制。

“华夏幸福的融资业务到底有没有可持续性?”一度引发外界不少猜测。

固安产业新城的成功,集合了“天时地利人和”三方面因素。2015年初,中央提出“疏解北京非首都功能、推进京津冀协同发展,是一个巨大的系统工程。”而在此之前,就已经轰轰烈烈进行了一轮又一轮的产业人口转移工作。

而这个问题,在一堆看似枯燥的财报数据中得到了最详实的回复。

华夏幸福刚好踏准了这一大势,乘风破浪。

2018年上半年,华夏幸福发行公司债券84亿、超短期融资券25亿、境外债2亿美元。

但在环京楼市遇冷后,重仓环京区域华夏幸福能否在其他区域找到产业新城的出处,成为了检验这一千亿级地产运营商运行模式的要件。

今年5月,华夏幸福获中信银行315亿元的集团授信额度。

异地复制的突围

此前的3月份,该公司还与湖北银行签署战略合作协议,自2018年至2021年期间,双方合作融资总量累计为100亿元人民币。

突围发生在人们预料之前。

今年上半年,公司融资总金额 1128.82 亿元,其中银行贷款余额 454.78 亿元,债券(票面)融资规模 487.91亿元,债券期末余额 485.06 亿元,信托、资管等其他融资余额 188.98 亿元。

2016年开始,华夏幸福就已择址环南京、环杭州区域,两者现在分别以3年和2年的时间实现销售额超百亿。在房地产行业中,百亿销售额差不多是一个TOP100房企的业绩。

截至报告期末,华夏幸福合并口径获得的集团授信额度合计3565 亿元,其中已使用授信额度约为 632.68 亿元。授信额度充足。

异地复制的成果在2018年半年报中体现得更为彻底。

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在住宅方面,2018年上半年华夏幸福非京津冀区域销面积较去年同期增长约294%,占比约46%,占比接近对半开,两翼齐飞。非京津冀区域销售金额占比约39%,较去年同期提升25%。

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在产业新城方面,非京津冀区域新增入园企业数占比达65%,新增签约投资额占比达77%,均已全面实现了超越京津冀区域。同时,新增签署的7个产业新城与2个产业小镇PPP正式协议全部位于非京津冀区域。

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在经过这一年的布局之后,华夏幸福正式从区域性公司成为全国性集团,而产业新城的模式也在各地开花结果,打消了人们对于这一模式的异地复制疑虑。

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与布局结构变迁同时进行的,是产业“护城河”的深挖。根据年报公布,2018年上半年新增入园企业445家,同比涨幅100.45%。

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包括佛吉亚(沈阳)汽车部件系统有限公司、绵阳华晨瑞安汽车零部件有限公司、沈阳长江源科技发展有限公司、BRAND FIELD LIMITED、上海上福塑料制品有限公司、杭州恒立制造科技有限公司等规模型龙头企业陆续入园签约,构筑了华夏幸福产业新城的“护城河”。

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与此同时,资本市场也给予华夏幸福正面评价。中诚信、联合、东方金诚等多家国内顶级评级公司给予“AAA”主体信用评级,国际信用评级机构给予“BB+”独立公司评级,展望为稳定。

声明:本文仅代表作者个人观点,不构成投资意见。文中的论述和观点,敬请读者注意判断。交流请加此微信号:weibammd。

截止半年报报告期期末,华夏幸福拥有授信额度3565亿元,公司融资加权平均利息率为6.14%,这为规模的再扩大提供了充足的“弹药”。

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华夏幸福半年报发布次日,股价报收24.68每股,上涨2.36%。返回搜狐,查看更多

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